Category Archives: Droit de la construction et de l’immobilier

Puis-je implanter des ruches dans mon jardin?

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Ma maison est en périphérie et bénéficie d’un joli jardin. J’aimerais faire de l’apiculture de loisir pour récolter mon miel et le déguster en famille. Quels sont mes droits et obligations?

Du moment qu’il s’agit d’une petite installation de deux ou trois ruches, il est admis qu’elles peuvent être implantées en zone à bâtir, et cela même sans autorisation de construire. Malgré cela, il est conseillé de vérifier si la pose de ruches demeure compatible avec la réglementation communale spécifique, que ce soit celle de l’aménagement du territoire, mais aussi le règlement général de police. Ce dernier peut en effet prescrire, comme c’est le cas à Lausanne, une règle imposant de prendre toutes les mesures utiles pour empêcher les détenteurs d’animaux de troubler la tranquillité et l’ordre public. Si l’installation dépasse une certaine ampleur, alors il faut solliciter une autorisation de construire où tous ces éléments seront analysés par les autorités, voire par les services cantonaux spécialisés.

Il sera en tous les cas prudent d’installer les abeilles dans un coin de son jardin le plus éloigné possible des habitations avoisinantes pour éviter tout problème éventuel lié aux droits du voisinage. En effet, un voisin incommodé par la présence des abeilles peut aussi agir contre vous au plan civil afin de faire cesser des immissions excessives liées à la présence de ces sympathiques insectes, qui ne font pas que butiner… mais piquent et occasionnent quelques souillures sur des vitres ou autres pare-brises, s’ils sont présents en nombre.

Du reste, le code rural et foncier prescrit que tout rucher établi à moins de cinq mètres de la limite ne doit pas être orienté vers le fonds voisin; si ce dernier comporte un bâtiment à l’usage de personnes auxquelles les abeilles portent préjudice, son propriétaire peut même exiger que les ruches situées dans les dix mètres de sa limite soient déplacées ou qu’une clôture faisant écran soit installée.

En application de l’ordonnance sur les épizooties, vous devez faire enregistrer vos ruches afin qu’elles puissent être contrôlées par l’inspection cantonale qui vise à lutter contre les épizooties, et cela dans les dix jours ouvrables dès l’installation (vd.ch/themes/population/veterinaires-et-animaux/apiculture). Vous recevrez alors un numéro d’identification. Tout déplacement ultérieur dans un nouveau cercle d’inspection doit être dûment annoncé.

Juridiquement, l’abeille n’est pas prise en considération par les droits réels qui portent sur la propriété. Il faut alors se référer à la reine ou aux essaims. Du point de vue du droit de la propriété, l’essaim d’abeilles a ceci de particulier que s’il est transporté par les effets de la nature chez un voisin, son propriétaire pourra venir le rechercher. L’essaim ne perd donc pas le lien qu’il a avec son propriétaire par le seul fait de se retrouver sur le bien-fonds de quelqu’un d’autre. Mais ce principe connaît une exception bien particulière: si l’essaim d’abeilles se réfugie dans une ruche occupée appartenant à autrui, ce dernier en devient propriétaire sans indemnité. Veillez donc à installer vos ruches à bonne distance de celles de vos voisins s’ils en ont aussi, afin d’éviter que votre essaim décide un jour de déménager…

(article publié dans Bulletin du Cercle démocratique No 2 • mai 2020, p. 32)

Redimensionnement des zones à bâtir: le grand chambardement va bientôt commencer

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Le 3 mars 2013, le Peuple suisse acceptait la révision de la Loi fédérale de l’aménagement du territoire (LAT) par 62,9% de “oui”. Les Vaudois, plus timides, acceptaient cette révision à 56,45%. Mis à part le Valais, tous les cantons suisses se prononçaient favorablement sur cette modification censée prévenir le “mitage du territoire” et favoriser la densification des centres.

Aménagement du territoire: le grand chambardement

Entre autre, cette loi prévoit une mesure qui fait actuellement couler beaucoup d’encre: la réduction des zones à bâtir surdimensionnées. Pour y parvenir, le Canton de Vaud révise son plan directeur cantonal en effectuant une estimation de l’augmentation de la population valable pour ces prochaines années, ce qui lui permet de définir quels sont les besoins futurs de constructions.

Gagnants / perdants

En gros, les agglomérations bénéficieront de taux de croissance préférentiels, alors que les campagnes dont les communes comportent une zone à bâtir surdimensionnées par rapport à l’accroissement prévisible de la population, devront la réduire. De nombreuses communes périphériques devront ainsi déclasser des zones à bâtir en zones agricoles inconstructibles. Certains terrains vont donc perdre de la valeur. Pour indemniser les propriétaires malheureux, soit ceux qui ont acheté leur terrain constructible “au prix fort”, un fonds de compensation sera créé. Il sera alimenté par une taxe prélevée sur la plus-value d’autres terrains qui eux, pourront passer en zone constructible; des parcelles situées en principe dans des centres, ou proches de centres urbains.

Nouveau plan directeur

Le 7 octobre 2016, le Canton de Vaud a rendu public son projet d’adaptation du Plan directeur cantonal qui orchestrera le grand chambardement de l’aménagement du territoire cantonal. Une bonne nouvelle pour beaucoup de communes: l’Etat a assoupli ses critères, à l’origine “plus royalistes que le roi”, en utilisant désormais la marge de manœuvre offerte par les exigences de la Confédération. Ce plan doit encore être avalisé par le Grand Conseil et la Confédération, mais son accueil semble déjà être positif, ce qui augure une approbation sans accroc.

Révision de la Loi sur l’aménagement du territoire et des constructions

La Loi fédérale sur l’aménagement du territoire est concrétisé par la Loi vaudoise sur l’aménagement du territoire et des constructions (LATC), qui est révisée dans la foulée. Sujet moins médiatique, mais qui concernera aussi les communes. En effet, la partie traitant de la planification territoriale sera considérablement remaniée. Simplification bienvenue, le “plan d’affectation communal” remplacera le patchwork des plans communaux actuels.

Ces nouveaux instruments de planification territoriale auront un impact considérable sur le développement du Canton de Vaud. Ils entreront en principe en vigueur en 2017. Il faudra alors une ou deux décennies au moins pour en faire un premier bilan.

Pour en savoir plus

A quelles conditions est-il possible de sous-louer un appartement?

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La sous-location est expressément prévue par le Code des obligations à son article 262 concernant le contrat de bail à loyer. Sur le principe, “Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.”. Il s’agit d’une règle dispositive; les parties peuvent aussi prévoir une autorisation générale de sous-louer sans restriction. Sans cela, le locataire doit recueillir le consentement de son bailleur pour avoir le droit de sous-louer son appartement.

Le bailleur ne peut refuser la sous-location proposée par son locataire qu’aux conditions posées par la loi et qui sont au nombre de trois:

  1. si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
  2. si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
  3. si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.

Il est important que le locataire s’enquière du consentement du bailleur car s’il ne l’a pas fait et qu’il se trouve que le bailleur avait justement pu s’opposer à la sous-location sur la base de l’un de ces trois motifs, le bail pourrait être résilié pour violation du devoir de diligence. Hormis ces trois motifs, le fait d’avoir sous-loué l’objet sans le consentement préalable du bailleur peut en principe justifier une résiliation ordinaire du contrat si la sous-location entraîne une rupture du rapport de confiance entre les parties, la seule limite étant les règles de la bonne foi.

Enfin, la loi prescrit que “Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger”. Il faut ajouter que le locataire peut se retrouver dans une situation difficile si le sous-locataire ne s’acquitte plus de ses loyers ou ne respecte pas les règles du bail tout en demeurant dans l’appartement. Le locataire reste en effet redevable des loyers envers le bailleur indépendamment de ce que lui verse le sous-locataire.

(article publié dans CDL Infos No 3 • août 2012, p. 29)

Ma commune ne déneige pas les chemins!

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Pascal Nicollier, article publié dans L’Illustré 50/11 (p. 98)

Ma commune ne déneige pas tous les chemins, ce qui me pose problème pour mes déplacements. Quels sont mes droits?

L’entretien des routes incombe au canton pour les routes cantonales hors traversée des localités et aux communes territoriales dans les autres cas. Le service hivernal ne se limite pas qu’au déneigement mais comprend également le salage et le sablage en cas de risque de gel. La municipalité doit faire procéder à l’entretien de ses routes communales selon les normes professionnelles. Ce devoir concerne en tout cas les routes qui desservent les zones à bâtir équipées et le service doit être assuré gratuitement. Cela étant, les communes peuvent aussi décider de ne pas ouvrir à la circulation durant l’hiver des tronçons déterminés pour autant qu’il s’agisse de routes situées hors des localités. Cette décision doit être en principe approuvée par le canton. Par exemple, l’on ne saurait exiger d’une collectivité le déneigement de l’ensemble de son réseau routier lorsque cette tâche est disproportionnée par rapport à ses moyens. De plus, la jurisprudence admet qu’une commune peut limiter les travaux de déneigement aux zones qui présentent une certaine densité d’urbanisation. Cet entretien peut aussi être restreint si les riverains ont la possibilité d’accéder à leurs habitations d’une autre manière sans faire un détour exagéré. En pareille situation, la décision communale doit être communiquée de manière claire aux usagers; l’autorité ne doit pas pouvoir renoncer à procéder aux travaux de déneigement sans une signalisation adéquate ou une information officielle. Ainsi, les efforts d’entretien que vous pouvez exiger d’une commune doivent être proportionnés au but et à la fonction, voire à l’utilité de la route en cause. A cet égard, un refus de la commune doit être motivé par des raisons pertinentes.